今年以来，不动产作为信托财产登记已在北京、上海和广东等地展开试点。以此为契机，一些委托人通过自己的不动产对接养老保障需求，信托的制度优势和灵活的服务模式得以显现。盘活不动产，是否能打破传统“以房养老”的局限？信托公司如何在稳妥创新的基础上，扎实做好养老金融业务？带着上述问题，《金融时报》记者采访了本报专家组成员、清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成。
《金融时报》记者：从试点落地的几单不动产信托财产登记案例来看，一些委托人对接了养老需求，请问不动产信托财产登记解决了什么问题，在养老领域能发挥什么作用？
邢成：不动产信托财产登记的核心突破点在于解决了信托财产权属登记的法律障碍。此前，由于缺乏统一登记制度，房产等非现金资产难以装入信托，制约了养老金融创新。北京、上海开始先行先试，成功推出四单不动产信托财产登记案例，创新性地将信托制度与养老需求融合，打通了房产资源与养老保障的转化通道，为做好养老金融大文章提供了新思路。
不动产和股权财产登记是信托公司开展养老信托的基础保障，通过明确产权归属、增强资产安全性，为养老金融提供稳定底层资产。在养老金融领域，其作用主要体现在：一是确权保障，规范登记制度确保养老信托财产独立，防范风险；二是资产配置，便于信托公司灵活管理不动产及股权，实现长期增值；三是服务创新，支持“以房养老”、股权收益型养老产品设计；四是风险隔离，通过登记公示效力保护受益人权益；五是监管合规，助力完善养老信托制度体系，促进行业健康发展。
《金融时报》记者：与此前金融机构开展的“以房养老”模式相比，不动产信托这一模式有何不同？
邢成：相较于传统“以房养老”模式，不动产信托突破抵押贷款模式局限，其优势主要体现在：一是风险隔离，信托财产独立于委托人和受托人资产，避免因债务或继承纠纷影响养老保障；二是灵活传承，可设定多层次受益人，如子女作为剩余权益人，实现“养老+传承”双重目标，而抵押贷款模式可能导致资产最终归属金融机构；三是权益保障，信托受托人需按合同管理资产，避免传统模式中因房价波动或机构经营风险导致的养老金断供问题；四是综合服务，可整合医疗、护理等增值服务，形成“金融+养老”生态，而传统模式仅提供资金支持。
《金融时报》记者：您认为不动产信托模式适合哪类群体？通过不动产信托形式开展养老金融是否降低了信托“门槛”？
邢成：目前看不动产养老的核心受众包括拥有房产但缺乏稳定现金流，需补充养老收入；无子女或子女海外定居家庭，此类家庭需通过信托实现资产管理与身后安排；中高净值家庭也希望兼顾养老保障与财富传承。
与传统百万元起步的信托产品不同，不动产信托本身没有特定门槛。我认为，不动产信托在养老服务领域可走出一条普惠化路径，一是探索“迷你信托”模式，允许部分产权或小户型房产入信托；二是需要政策支持，提供登记费减免、税收优惠如递延纳税等，吸引更广泛群体参与；三是金融科技赋能，通过标准化产品简化流程，降低运营成本。
《金融时报》记者：您认为不动产信托模式是否可持续？面对市场价格波动，如何建立风控机制保障广大老年群体的利益？
邢成：从长远来看，该模式有望激活存量房产，一方面，盘活闲置资产，通过信托运营，如长租公寓模式，提升房产使用效率；另一方面，避免集中抛售，老年人可通过信托逐步释放房产价值，减少对房地产市场的冲击。不过，市场培育仍需时日，受传统观念和70年产权制度等影响，全面流动仍需政策配套和市场教育。
从我国目前的市场潜力看，参考美国反向抵押贷款渗透率(约2%)，我国潜在规模很大，尤其在一二线城市，若税收优惠相关政策落地，未来5至10年或可形成千亿元级市场。
信托公司在探索不动产养老信托业务中，需不断完善风控体系设计，包括动态估值机制，定期评估房产价值，调整养老金支付比例；收益缓冲池，提取部分租金收益作为风险准备金；退出保障条款，约定极端情况下优先回购权，确保老年人居住权益。
《金融时报》记者：目前，不动产信托财产登记在北上广均已有项目落地，您认为是否有在全国推广的可能，还需要哪些配套政策支持？
邢成：由于我国国情复杂，地区差异较大，不动产登记全国范围内推广还需要一定周期，预计2025至2027年在老龄化率高、房产价值稳定的城市，如广州、杭州进一步扩大试点。2030年前后全国性制度有望落地，但需结合立法修订，如《中华人民共和国信托法》与《不动产登记暂行条例》衔接等。
关键配套政策主要包括进一步优化税收政策，明确非交易过户税收豁免，避免重复征税；司法保障，完善信托财产执行细则，防止司法冻结冲突；跨部门协同，统一金融监管、自然资源、税务等部门的操作标准等。
《金融时报》记者：对信托公司如何做好金融“五篇大文章”，创新开展不动产信托，扎实做好养老金融服务，您有何建议？
邢成：一是产品创新，开发“‘以房养老’信托+长期护理保险”等组合产品，延伸服务链条。二是生态构建，联合养老机构、医疗机构打造“一站式”养老解决方案。三是科技赋能，运用人工智能(AI)优化房产估值、租金预测等环节，提升运营效率。四是普惠下沉，通过集团联动，如“保险+信托”模式降低准入门槛。
总之，不动产信托为养老金融提供了新路径，但其发展仍需政策、市场、文化多维度协同推进。信托公司应紧抓制度窗口期，在风险可控前提下加快创新，助力国家养老事业发展。
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